这两个月，青岛二手房市场的表现，就是四个字：以价换量。很多小区的价格确实到位了，所以成交起色很大。只不过，新房市场貌似被抽了两巴掌似的，局面有点被动。1、二手房成了新房的“心头大患”今年这几个月，多个城市的二手房数据，已经到了非常“奇葩”的地步。不知不觉，二手房销售已经成了新房销售的劲敌了，有限的购买力，大部分选择了买二手房。根据一些公开的数据显示，多个主要城市的二手房，都迎来了不错的反弹。二手房成交数据反弹的背后，则对应的是新房销售的沉寂，很多潜在需求，被二手房分流了，而且分流非常严重。青岛也不例外，我们先来看看前四个月新房（住宅）、二手房（住宅）的销量情况（数据来源：卓易数据）。1月：新房销量3401套，二手房销量5310套；2月：新房销量2237套，二手房销量2398套；3月：新房销量4868套，二手房销量5856套；4月：新房销量4130套，二手房销量7186套。2月份是春节，所以成交都很低。但3月和4月，也就是小阳春期间，发生了很大变化。新房不温不火，二手房成交量反弹明显。有“专家”表示，二手房已经完成了对新房的逆袭。咱们通过几个例子，研究一下这个最新变化。2、从11000-15000到6000-8500胶州上合板块的二手房市场和新房市场的差异非常有意思。目前有大量的次新房，扎堆在二手房市场。三木家天下、樾府、荣盛锦绣外滩、花样年、远洋御城等等，基本都是抛售状态。就拿御府来说。2018年一期开盘，定价直接就是精装15000元/平。当时真的是轰动一时，板块内的最高价，走高端。那时候，远洋御城定价是11000元/平左右，是真热销。后来交付口碑塌方、包括二手房降至6500元，那都是后来的事了。事实上，这么多年了，胶州走高端的楼盘，真正能“有始有终”的，只有绿城。其他都“废”了。比如，少海某盘，奥园某盘，万科某盘等等。樾府也一样，高调亮相，惨淡收场，二手房市场是最直接体现。来看看近期樾府次新房的“走势”。高层套三产品稳定在6500左右；洋房套四，单价8500元左右。这个浮亏比例，大家可以用计算机自己算算。好的一面是，目前远洋御城和樾府的这个价格区间，成交还可以。这说明，胶州这个板块的房价价值体现，也就这个水平了。新的接盘手的接受度就是6000–8000，高层低一些，洋房略高。差的一面是，新房市场处于懵逼状态了，不会玩了。先说前边提到的花样年和荣盛，都是有新房子在售的，但是基本“没音”了。这俩大盘的在售新房，已经竞争不过着急挂牌的老业主了。同样的一个大社区，前边次新房到了6000，品质都一样，让你，你也会优先选择次新房。纯新盘，就更没法整了。近期，上合板块熙元府竟然传出12000-14000的“小道消息”。这块地是胶州湾发展（胶州国企）拿的，“被迫”成分很大。如果只是试探市场，也就罢了。但是，真以这个价开盘，那可真是要闹笑话了……3、李沧金水路南侧：13000元有点不敢相信，李沧这个知名小区，竟然有房源成交价到13000多元/平了。这个小区就是保利中央公园南区。其实小区位置不错，金水路以南，虎山路第二小学西侧，旁边还有虎山路小学，离重庆路也不远。房龄也不老，十年左右。最新的成交价，82平的套二，总价108万。很犀利了。当然，你可以说十年前开盘的时候价格只有一万左右呢，比开盘时候还是涨了点。但是，你要知道，2022年和2023年这个小区还是不断有成交，不断有人高价入手的。不信，看看这些成交例子。2023年4月17日，南区83平套二低楼层，172万成交，单价20700元。一年后，同样户型不到110万。就目前这个态势，时刻都有大幅变化。稍不留神，你就会懵逼。同样懵逼的还有李沧多个在售楼盘。二手房房东行动太快了，太果断了，为了成交，价格可谈。楼盘调个价，可费劲了。所以，中交和爱情地产这俩“大哥”直接关门歇业了。4、城阳二手房的“犀利”表现城阳夏庄板块的水青花都一期，价格变化可是真大。依稀记得2018年前后，有房东卖出了高价，一万五六，轻松成交。没想到，2024年的这个春天，水青花都二手房彻底迷失了。不信，你看：88平，成交总价76万，凄凄惨惨戚戚。目前这个价格，意味着什么呢？来看看2023年3月份，也就是一年前，水青花都一期同样户型低楼层的成交价：总价107.8万，单价12128元！跟大家分享这些成交价，没有别的意思。是提醒各位，市场变化越来越大了。再看一个小区——城阳不错位置的保利蔷薇公馆。小区北侧是正阳府，西侧不远处是城阳实验二小，西南侧是利群商场，西北方向是青特赫府……最新成交的套二，单价一万二了，总价106万，几乎就是2016年开盘时候的水平了。八年前，蔷薇公馆开盘，精装均价11867元/平，几天时间就卖差不多了，火的一塌糊涂。2018年、2019年，陆续交付，价格巅峰到了两万。就是这个套二户型，2021年5月成交过一套价格是：156万，单价17901元/平。这两个例子，总价差了50万……这还是房龄才6年的次新房小区，兼具地段和学区。所以，城阳那七家所谓的豪宅盘，日子都不好过。困难到啥地步呢？听说某知名高端盘的三期地块已经低调卖给其他房企了。4、崂山远洋自然：2.3万/平2012年前后，远洋风景、远洋自然成了崂山的热销盘。远洋风景开盘就是17000元/平，价格秒杀周边小区，价高但还得靠抢。远洋自然呢，三角形地块，靠近主干道，索性搞了不少小户型，价格低一些，13000元一平。2014年，远洋自然交付，成为浮山后楼龄较新且人车分流的新小区。2018年涨到了34000元一平。整个小区由6栋高层住宅、风情商业街和远洋城市公园组成，楼座从北向南依次排开。北侧靠着辽阳东路高架桥，减分明显。到今年四五月份，这个小区回落明显。87平的套二，成交价204万，单价约2.3万一平。当然，你可以说比开盘价还是涨的。现在入手，肯定比过去两年买都合算。2022年3月的时候，同样户型，成交记录有总价264万、单价过三万的；2023年6月，回落明显，成交价到了总价222万，单价两万五。同一个小区，同样户型，短短两年时间，每隔几个月买入的价格都不一样，差别还非常大。这算不算一段神奇经历？5、有楼盘快速跟进了西海岸最幸运的大盘之一，完全踩在了火爆期，这就是山钢地产搞的凭海临风。虽然山钢地产水平很差，但风口来了，什么房子都能卖得出去。2018年前后，摇号上瘾的山钢，价格不断飙升。只说表面的毛坯价格，一万多，多数人都觉得摇上就赚。现在呢，套二毛坯底价跌到6000多元。精装的，还能8000元左右。一点儿“刹车”的迹象都没有。看到这种局面，板块内的楼盘，也有迅速跟进的。保利领秀山、领秀海本月就很猛，降幅较大。老业主都四处奔走了，闹得纷纷扬扬。让人哭笑不得的是，售楼处火的一塌糊涂。买房子的人突然就多了起来。一下子，隐藏的刚需冒出来不少。哪里有大折扣，那里就有热度。大家特别喜欢那种“之前很贵，现在打骨折”的盘。保利这俩盘都是尾盘阶段，所剩房源不多，“转身”更容易一些。现在，苦的就是那些新盘，房源较多的。都说老破小不好，二手房BUG多，户型差、景观差、产品差等等。但，价格到位了，成交就上来了。拥有实景示范区、2.0、3.0创新户型、多方位升级的楼盘，价格如果跟周边二手房倒挂严重，还有潜在的交付隐患，都会导致销量惨淡无比。所以，目前的整体市场，正“催促”开发商在价格方面进行调整……这两个月，市区已经有好几个楼盘顶着老业主的闹，在调整价格了，效果还不错。相信，接下来，新房市场会有反弹。ps:写完这篇文章之后，又一波宽松政策出台，首付比例、利率下限等有新的调整，首付最低仅需15%……其实，青岛早就有项目搞首付分期付，低首付噱头吸引刚需客户了，不是新鲜事儿。
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